被迫登顶福布斯的那些年 第531节

　　12月27号，索菲特万达饭店。

　　陈学兵约了一场饭局会谈，提前查看了赴宴领导的资料，并且早到了半小时。

　　领导来时，他已经在包房门口等待。

　　“罗厅！”

　　“金书记！”

　　“张张主任没来？”

　　陈学兵发现后面随行的人里没有高新区管委会的主任，问了一句。

　　建设厅罗副厅长笑意晏晏：“张主任去党校学习了！我把金书记给你请来了，有什么事，你还怕金书记做不了主？”

　　陈学兵入川办的事很有格局，成渝两地交通的事情亦是一个有能力的协调人，重庆专门打过电话请他们关照陈学兵的房地产项目，如今陈学兵第一次开口，罗副厅长也很给面子。

　　陈学兵亦客气笑道：“怎么可能！只是听说高新区现在的开发商是张主任跟成都政务代表团远赴香港请回来的，有些事情想请教。”

　　“哦？什么事？”金书记问道，“香港的投资，张主任只是负责签约，其实我们管委会也只是负责接洽！主要还是市里谈回来的投资！不容易啊！听说代表团接连拜会了仁恒，华润，九龙仓等好几家企业，才拉回了这一批投资！还要感谢李首富牵线搭桥！”

　　“哦，呵呵。”

　　陈学兵招呼来人坐下，才从任颖手里拿过两份报纸，递到两位领导面前，笑道：

　　“市里是对投资商尽到了诚意，不过李首富把60万平米的黄金地块捂在手里，可不太地道，报媒和老百姓都看出来了，区里没有跟他们提过意见？”

　　今天他来，就是为了高新区那块“城南地王”，也是至今为止的西南地王：南城都汇。

　　准确地说，是南城都汇旁边的200亩地。

　　那一片，是高新区邻近武侯的地块，无论是商业配套还是教育资源，医疗资源，用成都话来说，就是俩字：吃皮。

　　李长江的和记黄埔前年拍下那块土地，至今已经涨了两倍，200万一亩涨到600万一亩，21.35亿拍下，银行都贷了26.21亿开发款出来，买完地还多5亿的流动资金，至今却只开发了一小部分，而且丝毫没有开盘出售的意思。

　　成都中心二环内的金牛，青羊，武侯，锦江，成华都拥挤得很，根本没有这么大片的完整地块，别说60万方了，6万方的都很少，所以只能往外扩张。

　　股安的房地产项目里，成都的房子是要实打实挣钱的，而且成都的地块不足以支撑他搞惠民广场，而且省城的商业配套也完全没这个需要，所以这里的项目并不是以卫星星城的模式开发，而是纯粹的房地产。

　　那么地段就很重要了。

　　拿下一宗高价值的土地，也可以为这次开发带来声望，对供应商谈判有很大好处。

　　寻了一圈，三环以内，也就高新区手里还有地，其他地方，还得等棚户区改造以后才有机会。

　　但高新区放地也有规划，而且还有很多双眼睛在盯着，比如那批香港请来的投资商。

　　所以他今天来谈，必须说明自身优势，请高新区开闸。

　　股安是个新开发商，优势也不多，还好，有个李首富可供他拉踩。

　　金书记看了看报纸，也知道怎么回事，叹了口气道：

　　“当初引进的时候和黄的规划做得还是很好的，市民都很期待，甚至认为香港地产进来了，「高档小区聚集地」的定位会从桐梓林南迁到这个片区！谁也不知道他们的开发进度会如此缓慢，我们不是没催，管委会杜必强副主任每次见和黄的人都要催他们按照市场要求和对市政府的承诺加快南城都汇建设，市里也在想办法敦促他们，只是他们哎，不提了。”

　　这年头大家对李首富还有些高山仰止，不好说什么坏话。

　　陈学兵却笑着直言道：“我看这一片是很难开发出来了，以我的了解，只要中国的房价还在涨，和记黄埔的开发是永远结束不了的，等真的到顶了，人家也是转手一卖，拍屁股走人。”

　　他不是空口白话，南城都汇在后世可是赫赫有名，计划开发八期，整整16年才卖了六期，直到2020年才把剩下两期卖出去，光这两期就卖了70多亿。

　　后来成都发了个文，禁止和记黄埔融资贷款，算是发泄了一下愤怒。

　　从2004年和记黄埔进入成都，到2015年新世界和华置撤退，十年间，港资房企在成都留下的印象就是：一个盘，要卖好多年。

　　重庆人民的印象也好不到哪去，07年和记黄埔在重庆烟雨路拿的2500亩地，规划了18期，11年才开发到第4期，到了2018年想200亿出手找接盘侠，结果没卖成，到了2024还在慢悠悠的开发。

　　关键人家眼光还真挺准，撤退时机选得可比大陆地产商们聪明多了。

　　“这个.和黄虽然开发不善，但市场化抉择，我们也不好强行干预吧，更不可能拿回来。”罗副厅内心有些吃惊，还以为陈学兵居然胆大到动和黄的主意，想起这位驱赶瀚龙的手段，赶紧打了个圆场。

　　陈学兵却盯着金书记微笑。

　　“金书记，你应该明白我的意思吧？”

　　金书记脸色作难，他也晓得一些这位过江龙的名声。

　　“我们在南城都汇旁边是还有一块200亩的土地，但是目前还没有确定具体规划，是商业地还是住宅用地，我们打算明年再做调整。”

　　“商业地”陈学兵笑了笑，“金书记，咱们客观分析一下，南城都汇近千亩地的住宅地现在一个住户都没有，哪怕是一期开发出来，也弥补不了人口上的缺陷，这种情况，还去开发商业地，做谁的商业呢？如果这片地给我开发，我给个期限，半年开盘，一年到一年半以内完成交付，不搞分期开发，整个小区，就一期。”

　　话落，任颖把住宅楼的图纸平平整整摆到两位领导面前。

第347章 小盘逼大盘

　　“天府华庭？”

　　金书记看到了外立面图上方的名称。

　　“对。”陈学兵点点头。

　　他对成都是比较熟的，原本取的名字有一个“锦城壹号”，是对应锦江这个区名，规划里就是要在锦江的成都内环区域拿一块地，在陈学兵的想法里，最好是大慈寺片区，也就是后世太古里那一片。

　　成都太古里是整个西南的神级项目，如果能把股安的名号打在太古里旁边，肯定是一种名声加持。

　　但大慈寺片区的老楼楼层都不矮，不能拆的老建筑还比较多，如果要谈拆迁，可能是个大活儿。

　　陈学兵是不太想碰拆迁的，前世搞土建，和农民突击队斗智斗勇的生活已经过够了，不想再跟钉子户和文物局纠缠，反正政府总会想办法拆出来卖，他便找到区政府表达了一个意向，打算有机会再上。

　　“天府”则是对应天府广场，成都的绝对地理中心。

　　这两个名字取得很有野心，来的时候就是奔着中心区去的。

　　但现实很残酷，一环，二环，都没有合适的地块，挤得不行了，别说修小区，修栋楼都够呛，只能先找三环内最好的位置。

　　天府这名字也可对应整个四川，在哪都能用。

　　两个领导看了看外立面的效果图，讲道理，这样的建筑在成都还是很新的。

　　待俩人看过以后，任颖又把立面和剖面的组合图拿了出来。

　　“罗厅，你看看我们的楼层结构。”陈学兵扬起笑容道。

　　这张图就没这么简单了，剖面图与立面图是基于平面图绘制，能清晰展示垂直结构的细节，如楼层高度、梁柱位置等。

　　大家沉默了十来秒。

　　陈学兵抛出这张图的时候，是有些自信的，罗厅只要看了这张图，便知他们用料的优越性。

　　但他此时忽然发现

　　两位领导的眼里，好像都有点不对。

　　金书记应该是看不懂，看了罗厅一眼，罗厅倒是紧紧盯着图纸，似乎陷入了沉吟。

　　陈学兵愣了一下，忽然想起

　　建设厅的领导，就一定能看懂结构图吗？

　　好像也不一定啊。

　　领导是搞宏观的。

　　而且罗厅也是从市政府调过来的。

　　陈学兵意识到问题，立马起身给领导挽尊。

　　“呵呵！两位领导很少见这样的图纸吧！这是目前商业和安全综合性能最优越的框架剪力墙结构！而且，我们用的不是混凝土框架！而是钢框架！是非常新式的设计！”

　　“哦。”金书记点点头。

　　“嗯”罗厅也摸着下巴，缓缓点头。

　　两位领导都开始惜字如金。

　　陈学兵只好走到俩人旁边，把对方当成买房的业主介绍起来：

　　“框架结构，就像搭积木一样，主要靠梁和柱子组成骨架撑起整栋楼，墙只用来隔房间、不承重，好处是空间大、灵活，能随意拆墙改布局，适合低层建筑，比如教学楼或商场，但抗震性较差，风大或地震时容易晃。”

　　“剪力墙结构呢，完全靠厚厚的钢筋混凝土墙来承重，这些墙像骨架和肌肉，能扛住大风和地震，特别稳当，适合高层住宅，但缺点是墙不能拆，空间死板，装修受限。”

　　“框剪结构，是前两者的杂交版，框架负责竖向重量，剪力墙专扛水平力，这样既保有一定空间灵活性，又有较强抗震性，适合中高层建筑，像高层公寓或综合楼。”

　　“我们的钢框架剪力墙结构，梁柱用料是钢材，剪力墙加入钢板，而且是自己生产的特种钢，重量轻于普通钢材，更轻于混凝土，韧性更却强，核心承重逻辑与框剪一样，材料和工艺却有所升级。”

　　“甚至可以说是顶级。”

　　“框架和剪力墙的协同需要精密计算，早期设计软件很难模拟两者相互作用，无法处理框剪结构复杂的力流传递路径，设计风险是比较高的，而且2000年以前混凝土强度普遍低于C30，钢筋锚固技术不成熟，节点区容易成为抗震的薄弱环节，我们国家首部明确框剪结构设计方法的《建筑抗震设计规范》是在2001版才增设了框剪专章，所以这套结构是近几年才开始使用，而且是少量使用，大多设计工程师都是优先选择技术成熟的剪力墙或框架结构。”

　　“我就说目前的成都，住宅建筑主要继承90年代的技术，以预制板砖混结构为主。”

　　“比如03年建成的锦电院，还是预制板砖混，虽然采用了部分钢筋混凝土构件，但抗震能力是较差的。”

　　“少数带底层商铺的商住楼，像科华北路的棕北国际，05年完工，用的就是框架结构。”

　　“包括南城都汇一期的楼盘建筑，我们也去看了，不是剪力墙，用的也是框架结构。”

　　“他们每平米的结构造价，不会超过600块。”

　　“我们的框剪结构，本身成本比他们高出50%以上，加上用的抗拉强度可以达到普通钢的2倍以上的特种钢，每平米建面的用钢量大概在150千克，结构成本会更高，达到1200块以上，另外还有设计花费，设计工程师要亲自到场参与施工，成本更比他们高不少，外立面采用的是比丙乳真石漆更贵的新型仿石涂层，绝对的高端材料。”

　　“安全，是要靠材料和结构来保证的。”

　　“我们做的，才是真正的高端住宅，结合了安全性和空间自主，绝对是新型住宅的标杆。”

　　实际上，框剪结构的安全性并没有剪力墙结构的安全性好，用料上要少一些。