港岛风云1977 第376节
那里的招牌参差错落，有茶餐厅的霓虹灯管，有五金铺的铁皮雨棚，还有几栋看上去年岁已久的商住混合楼。
“星街那一片，你研究过没有？”
李国基顺着他的视线看过去，眼神里闪过一丝意外，随即又被一种“果然如此”的了然取代。
他合上本子，语速比刚才快了几分：“星街那边的地盘我们做过初步摸底。
散售的业权不少，旧楼龄普遍在三十年以上，收购难度中等，但胜在没有什么大财团在里头长期驻庄。
如果能从皇后大道东那侧切入，再通过地下步行系统连接过来，三期工程完全可以和一二期在物理空间上咬合在一起，变成一个整体。”
黄家豪听了，嘴角微微牵了一下，是一种很淡的、近乎满意的笑容。
他把手插进裤袋里，语气放轻了些，却字字清晰：“你这功课做到位了。
不过，三期的事，目前只限你知我知。收购的事不能急，更不能让外面闻到风。
香港这个市场，但凡有人知道你在一带收楼，‘打钉楼’的、囤积居奇的立马就会冒出来，到时候一平方��多花几十块都是小，关键是拖延时间和打乱节奏。”
李国基神色一凛，郑重地点头：“我明白。今晚回去我就把星街那边的业权分布图单独锁进保险柜，对外只留一期规划的文件。”
“好。”黄家豪把目光收回来，重新落回脚下的这片地上。他迈开步子，沿着碎石路的边缘缓缓走了几十步，鞋底碾过几颗小石子发出细碎的响动。
走到尽头他又折返回来，停在一处地势略高的土坡上，背对着港口方向，面朝未来的建筑群轮廓线，忽然开口说起了具体的构想。
“弘利广场的整体思路，我有一个框架，你听听看。”他顿了顿，伸手在空气中比划起来，手指从左到右划出一条横线。
“底座部分，地上三层加上地下两层，总共五层，全部做购物中心。
这个体量不能小于海港城的中庭区，但定位要比他们高半档。
毕竟中环的客群不一样，写字楼里的专业人、半山过来的住客、酒店里的商旅，都需要一个有品质感的一站式消费场所。”
李国基已经掏出本子重新开始记录，笔尖飞快，偶尔抬头确认一下黄家豪的手势方向。
黄家豪继续往下说：“底座上面，起四座塔楼。两栋做甲级写字楼，对标中环那些头部大租户的标准，层高、电梯配置、大堂挑空都要到位；
另外两栋，一栋做高端酒店，一栋做服务式公寓，酒店要能挂国际联号，公寓那栋则面向长住商务客。
四栋塔楼之间，底座可以在中间位置分成两到三个独立的建筑体块，中间自然形成内街或者车行道，既解决了交通分流的问题，也增加了商业界面的长度。”
他讲到这里停下来，侧头看李国基的反应。
李国基手里的铅笔停在半空，眼睛亮着，像是脑子里已经浮现出那片塔楼群立在夕阳底下的模样。
他斟酌了一下措辞，开口接话：“老板这个方案很完整。
我之前跟测量师聊过，中环现有的商业项目普遍偏重写字楼，零售配套零散，确实缺少一个能让人从早待到晚的综合体。
如果弘利广场能把购物、办公、住宿全塞进同一个围合里，光是写字楼那两栋带来的日常人流，就能给底商提供稳定的基础客流。”
“停车场你怎么考虑的？”黄家豪忽然问了一个实务性的问题。
李国基显然早有准备：“地下两层全部做商场，不做停车位。
金钟那边现有的公共停车场加上周边几栋新建写字楼的配建车位，总量够用。
我们自己只在地上底层留少量卸货区和贵宾泊位即可。
把地库面积全拿来出租，每平方��的租金回报远高于停车位，这个账我们算过。”
黄家豪点了点头，没有再多问，只是抬腕看了看手表。
指针刚过五点，远处的港岛线地铁从地下穿过的震动隐约可感，地面微微颤抖了一下又恢复平静。
他拍了拍手上沾的灰，忽然想起什么似的，问了一个时间上的问题：“你们联络的规划设计团队，什么时候能出第一版概念方案？”
李国基合上本子，语气笃定：“已经联系好了英国那家做过伦敦金丝雀码头前期咨询的事务所，香港这边的合作方也敲定了。
我给他们压了期限，月底前出总平面初稿，三个月内完成扩初设计，争取年底前拿到屋宇署的施工许可。”
“年底动工，来得及？”黄家豪的语气里带了一点考校的味道。
“来得及。”李国基没有半分犹豫，“我的判断是，这个项目体量虽大，但地况简单。
原址是军营，地下没有复杂的旧桩基或者管线纠纷，开挖条件好。
而且中环这种核心地段，每拖一个月，财务成本都是天文数字。
早一天开业，早一天回流现金。
我的目标是一期在1989年春节前把购物中心部分先开出来，塔楼可以晚半年交付，那样现金流不会断。”
黄家豪听完沉默了几秒，视线落在那片十七万方尺的二期地块上，目光幽深。
过了一会儿，他轻声说了一句像是自言自语的话：“如果三期也拿下来，整个金钟到湾仔南这一带就连成片了。
届时弘利广场的总体量不会比海港城小，而且我们在中环。”
海港城是九龙仓的招牌，在尖沙咀雄踞多年，是香港商业地产一个绕不开的标杆。
“老板，有件事我得跟您交个底。”李国基顿了顿，像是在整理措辞，“今年港府那边还有几场官地拍卖会排着，按我们目前的土地储备缺口来算，至少还得再拿三百万平方尺的楼面面积，才能保证未来三年的开发节奏不断档。这笔账我粗估了一下，大概需要九到十个亿的资金。”
他说完，目光没有躲闪，直直地看着黄家豪，等着回应。
“九到十亿。”黄家豪把这个数字重复了一遍，然后缓缓点了点头，“用今年的利润去填就行了。弘利置业今年的回款状况不差，别让现金流趴在账上睡大觉。”
李国基眉头微微一动，犹豫着补了一句：“可如果把这笔利润全砸进土储里，年底的资产负债表会显得紧一些。审计那边恐怕……”
“紧就紧。”黄家豪摆摆手打断了他，“做地产的，哪年不背点债？关键是债背在什么时候。现在是周期低点，地价便宜，拿一块是一块。
等到市场热起来，你再想用这个价钱补货，门都没有。”
他拧开矿泉水瓶又喝了一口，然后把瓶子搁在桌角，屈起手指敲了敲桌面：“今年的土储任务按你的方案去执行，不用缩手缩脚。
至于报表上的数字，你让财务那边做好压力测试就行，我心里有数。”
李国基显然松了口气，肩膀微微往下沉了些。他重新翻开本子，在某一页的角落打了个勾，然后抬起头，试探着问了一句更远的打算：“那明年呢？
弘利广场二期那幅地，如果港府按计划推出来，光地价加前期工程款，少说也要再动一笔大数。
我们到那个时候，负债率恐怕会往上蹿一截。”
黄家豪嘴角弯了一下，是一抹极淡的、近乎笃定的笑意。“明年就借债。”
他说得很干脆，像这个决定已经在脑子里转过无数遍了。
“弘利广场一期今年年底动工，二期明年拿地，整个项目一期加二期总投资大概在五十亿上下，这还不算后面可能启动的三期。
再加上中环那栋弘利金融中心的后续工程，两个大项目的总投入要奔着六十多亿去。”
他边说边伸出一根手指，在空气中虚画了一个大圈，像是在概括一个巨大的几何图形。
“六十亿听起来吓人，但你得往后看。等到八八年八九年，这些项目陆续落成交付，租金收入和物业增值会把债务覆盖得干干净净。
别说六十亿，就算背上一百亿的债，那时候也能轻松翻过去。”
李国基听得眼底发亮，他合上本子，把笔别回胸口的口袋里，用力点了一下头：“我明白了。既然周期窗口摆在这里，胆子是该放大一些。”
“不是胆子大不大的问题。”黄家豪信心满满地道：“是你要看清楚，现在借的每一块钱，将来都会变成两块钱甚至三块钱的回报。这种机会不是年年都有，错过了就得再等十年。”
暮色已经浓了下来，远处的写字楼开始亮起零星的灯光。
黄家豪最后环顾了一圈四周，转身往停车的方向走，走了两步又停下来，没有回头，只是朝后面摆了摆手：“星街那边的事，回头你再悄悄做一份分期收购的路线图给我，要注意保密。”
“明白。”李国基站在原地，目送黄家豪上了车。
黑色轿车缓缓驶出工地围挡，尾灯在薄暮里拖出两道暗红的光痕。
他等到车彻底消失在路口拐角，才深吸一口气，从怀里掏出那只小本子，翻开新的一页，在顶端写了四个字：“三期框架”。
然后他抬起头，看向星街方向那片渐次亮起灯火的旧楼群，目光里有一种猎人发现猎物踪迹时特有的沉静。
第290章 温哥华
六月的最后一个星期六，晨光里已经带上了暑气。
维多利亚港的海面泛着细碎的金光，像谁撒了一把碎银子下去。
一排黑色轿车鱼贯驶向启德机场，居中那辆奔驰商务车上，黄家豪翻着手里的文件夹，后排坐着旗下几个版块的负责人。
“北美那边的事，其实早就铺排好了，但走之前总还得再唠叨两句。”黄家豪把文件合上，看向前座的李国基。
“中环那边新标的那块商用地，我走之后，你盯紧设计院的图纸。规划署那边该打点的关系，别省那一杯茶钱。”
李国基扭过半个身子，点点头：“黄生放心，上礼拜已经和规划署的陈署长吃过饭，他点了头，说只要高度不超限，容积率可以给到我们期望值。”
倒是大埔那个住宅项目，最近环保团体闹得凶，怕是要上报纸。”
“让他们闹。”黄家豪摆摆手，嘴角挂着一丝不以为然的淡笑，“香江人健忘，明天头条出来，后天就没人记得。
你让公关部备好稿子，口径统一成‘绿化覆盖率超过三成’就可以了。民间的声浪，听着响，其实没几票真能投到立法会去。”
陈满福坐在副驾上，一直没回头，这时才轻声插了一句：“黄生，北美那边的信托架构，上周律师楼又发来一个补充条款，是关于遗产税递延的。”
要不要趁你在那边的时候，直接和纽约的税务师面谈？”
“这个我记着了。”黄家豪拍了拍刘德明的椅背，“到了洛杉矶，先让史密斯约那个犹太佬出来喝咖啡。
咱们弘利投资的架构该升升级了，老一套的BVI公司，现在经不起华盛顿那帮人的审查。”
车子拐了个弯，启德机场的候机楼已经能望见轮廓。天空中有架飞机正在降落，轰鸣声从头顶压过来。
黄家豪忽然沉默了几秒，目光投向窗外流动的街景。
“说实在的，”他转回头，语气里多了几分松弛，“我这趟出去个把礼拜，倒不是真放心不下公司。
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