港岛风云1977 第227节

　　那些去年还在售楼处排队抢房的买家，此刻捧着银行寄来的还款通知书，手在发抖。

　　地产市场的紧张气氛，从第一个断供案例出现的那一刻起，就从新闻标题变成了切肤之痛。

　　黄家豪坐在弘利大厦二十七楼的办公室里，翻看着李国基送来的市场周报。

　　他一页一页地翻过去，面色平静，但每翻一页，心里就在下一盘更大的棋。

　　他知道，事情会加速恶化。

　　但他也知道，崩盘不会在一夜之间到来。香港地产这艘大船，船体再破、漏水再严重，也还有它固有的惯性。

　　从“惜售”到“恐慌抛售”，中间隔着的是无数个小业主从侥幸到绝望的心理转变过程。

　　这个过程需要时间，少则三五月，多则一年半载，同时也需要一个导火索。

　　而时间，正是他发那笔三亿美金债时，最想要的东西。

　　黄家豪知道，市场的真实情况，比报纸上的标题更触目惊心。

　　在他的记忆里，中小型住宅市场最先扛不住了。从1981年高峰期到1982年6月，短短半年多的时间里，普通住宅价格跌幅达到30%到35%。新界和郊区更惨，跌了40%。

　　那些去年还在庆幸自己“上车早”的小业主，到时候会发现自己的房子已经变成了负资产，欠银行的钱，比房子的市价还高。

　　“断供”这两个字像瘟疫一样，开始在市场上蔓延。

　　如果说中小型住宅的下跌是一场感冒，那豪宅市场的崩塌就是一场心肌梗死。

　　港岛南湾道、浅水湾、深水湾，这些名字曾经是香港顶级财富的代名词，是无数人奋斗一生也无法企及的梦想。

　　但在1982年的这场风暴中，传统豪宅区的价格跌幅达到了惊人的60%。

　　一套去年价值两千万的浅水湾海景豪宅，到时候挂牌八百万都无人问津。

　　不是价格不够低，而是市场已经没有了接盘的能力和意愿。

　　那些曾经在豪宅派对上挥斥方遒的炒家们，此刻一个个灰头土脸地坐在律师楼里，和银行谈判债务重组方案。

　　千万级豪宅无人接盘，月供链条断裂。有些炒家手里握着三四套豪宅，每套月供十几万，总收入连利息都覆盖不了。

　　租出去？抱歉，豪宅租赁市场同样一潭死水，到了下半年，那些原本租住在浅水湾的外籍高管，随着跨国公司缩减香港业务，已经纷纷退租离场。

　　市场的连锁反应是冷酷而精准的：房价跌：租售比倒挂。投资者弃租：断供。银行收楼：银主盘涌市，造就房价进一步下跌。

　　这是一个没有出口的死亡螺旋。

　　租金市场的崩溃，是压垮炒家的最后一根稻草。

　　在今年上年，住宅租金跌了20%到25%。对于那些以租养供的投资者来说，这意味着每月的租金收入已经无法覆盖银行按揭还款。

　　差额部分需要用自己的收入去填补，一天两天可以，一个月两个月也行，但当这种情况持续半年以上，再厚的家底也会被掏空。

　　“租不抵供”这四个字，成了1982年香港地产词典里最令人绝望的词条。

　　那些曾经风光无限的“收租公”“收租婆”，如今一个个愁眉苦脸地坐在茶餐厅里，商量着要不要把房子交回银行。

　　有人说“再扛一扛，市场总会好起来的”，有人沉默不语，有人已经悄悄搬离了原来的住所，电话也换了号码。

　　银行收楼部的员工比任何部门都忙碌。法拍房的数量每周都在刷新纪录，拍卖大厅里的人越来越多，举牌的却越来越少。

　　因为所有人都知道，今天拍下的房子，下个月可能就更便宜。

　　中环甲级写字楼市场也好不到哪里去。

　　价格跌了25%到30%，租金跌了30%。那些曾经让地产商引以为傲的“中环租金每平方尺破百”的神话，在1982年的寒流中碎了一地。

　　更让人心惊的是空置率。中环写字楼的空置率从去年的3%飙升到了15%。这个数字意味着什么？意味着中环每十间写字楼里，就有一间半是空的。

　　要知道，中环是全香港最核心的商业区，是汇丰、置地、怡和这些巨头的总部所在地。

　　这里的空置率从来都是个位数，3%是正常水平，5%就已经是警讯。15%？那是灾难。

　　新落成的写字楼更是惨不忍睹。那些在1980年、1981年开工的甲级写字楼项目，如今刚刚封顶，面对着的是一个零租客、零需求的冰封市场。

　　发展商们欲哭无泪，将出现建也不是，不建也不是。

　　建了租不出去，每天要交管理费、利息、维护成本；不建的话，前期投入的几个亿已经砸进去了，银行贷款的利息还在一天一天地滚。

　　有些开发商选择了最极端的方式，直接把项目卖给银行抵债，自己净身出户。

　　这种“割肉离场”的案例将越来越多，已经不是什么新闻了。

　　黄家豪对这些数字了如指掌，所以果断在去年就发卖旗下地皮，不再碰地产开发。

　　他知道，1982年上半年的一切，都只是前奏。

　　真正的恐慌，在下半年。

　　当上半年的跌幅和断供潮经过半年时间的发酵，当更多的小业主用尽最后的积蓄仍然无法偿还月供，当更多的银行因为坏账率飙升而被迫收紧信贷，当更多的开发商因为资金链断裂而不得不将项目折价出售。

　　到那时候，市场就不是“阴跌”了。

　　是恐慌性抛售。

　　不计成本、不问价格、只要现金的恐慌性抛售。

　　黄家豪站在落地窗前，看着维港对岸那些密密麻麻的写字楼和住宅楼。有多少人在计算着明天的月供从哪里来，有多少人在深夜里辗转反侧、无法入眠。

　　他转过身，拿起桌上的电话，拨了李国基的号码。

　　“李经理，从下周开始，每周给我一份楼盘的数据，分别有多少套、什么价位、哪个区域、银行折让多少。我要看到趋势。

　　另外，公司旗下物业租约重新整理，能够签长约，并支付一年以上租金的客户，要主动降租，我们要提前锁定利润。”

　　李国基在那头应了一声，问道，“老板，这么做我们会损失不小？”

　　黄家豪沉默了几秒。

　　“地产是有周期性，现在银行疯狂加息，只怕不是一个好消息。”

　　“老板的意思，这轮地产周期以见顶？”李国基犹豫了一下，问道。

　　“我们要防范于未然，你去执行吧。”黄家豪没有过多解释。

　　“明白。”

第211章 康力投资

　　黄家豪刚挂断电话，刘德明敲门而入。

　　刘德明手里拿着一份深蓝色的文件夹，封面上印着“康力投资调查报告”几个字。

　　“黄生，这是康力投资的调查报告。”刘德明将文件夹放在办公桌上，没有坐下，而是站在办公桌边等黄家豪翻阅。

　　他知道这位老板的习惯，看东西的时候不喜欢有人在面前晃，但也不喜欢人走得太远。

　　黄家豪放下手中正在批阅的一份付款申请单，拿起文件夹翻开。

　　第一页是康力投资的简要介绍。

　　“康力投资，1975年成立，1981年8月上市，市值12亿港币，为香港最大上市电子集团。

　　主营业务涵盖电子制造、家电、音响及地产投资。主席柯俊文。”

　　黄家豪的目光在这几行字上停留了几秒。1981年8月上市，到现在已过半年光景。

　　他继续往下翻。

　　第二页是财务摘要，数据密密麻麻，但有几个数字被刘德明用红笔圈了出来。黄家豪看着那些红色的圆圈，眉头越皱越紧。

　　香港利率21%到22%，电子出口订单锐减。日资巨头松下、索尼的挤压。本地品牌之间的价格战，其中毛利不是下滑，是暴跌。

　　他把这几个数字在心里连起来，勾出了一幅画面：一个靠出口驱动的电子制造企业，在海外市场需求萎缩、本地融资成本飙升、竞争对手两面夹击的夹缝中，正在被一寸一寸地碾碎。

　　黄家豪摇了摇头，翻到第三页。

　　康力投资的核心业务是电子制造，占比高达70%。主要产品线是CRT电视机、收音机、录音机、计算器。

　　这些东西在七十年代末是香饽饽，摆在中环的电器行里，标价牌上的数字让普通工薪阶层望而却步。

　　但到了1982年，市场饱和了，技术迭代了，日资品牌杀进来了，毛利率从巅峰时期的30%以上，一路跌到了个位数。

　　更让黄家豪注意的是另一个细节：康力投资上市后，开始激进扩张。

　　在大埔工业区拿地建厂，投资额巨大。在内地布局，1980年在福州设立了合资维修厂，今年又计划与厦门合资成立厦华电子，如果落地，将成为内地首批中外合资电子企业之一。

　　同时在香港本地还进行了一系列地产收购，把触角伸进了本不属于电子制造商的领域。

　　上市后的康力，像是一个攥着大把现金的暴发户，看到什么投什么，完全没有了创业期的那份精打细算。

　　大埔工业区的新厂即将投产，预计产能利用率不足50%。

　　黄家豪看到这一行字，忍不住轻轻“啧”了一声。

　　五十万的产能，只开了一半。这意味着什么？意味着设备在折旧，工人在发工资，但生产出来的产品要么卖不出去，要么卖出去也是亏本。

　　一座工厂最怕的不是没订单，而是订单不够喂饱生产线的下限。

　　喂不饱，每一件产品的单位成本都会被摊得畸高，卖得越多亏得越多。

　　康艺音响、康艺收音机，这些在香港曾经家喻户晓的品牌，销量也开始下滑了。

　　不是缓慢地下滑，是陡峭地、不可阻挡地下滑。

　　日资品牌在高端市场压着打，本地小厂在低端市场蚕食份额，康力卡在中间，上不去下不来，进退两难。

　　黄家豪合上报告，靠在椅背上，闭上眼睛。