被迫登顶福布斯的那些年 第604节

至于第一建设品牌，就得靠技术积累了，得有人才和机械、材料控制力，要搞超大项目。

旁边鲜厅长见他话落后眼里似有光芒流转，吹了吹茶，轻声笑道：“陈总说话比上次有底气了，最近投资赚了不少钱吧？”

“有吗？”陈学兵侧目。

“呵呵，去年我跟你提到四个亿融资，你可是一再推脱，这次爽快多了。”

陈学兵听到“去年”两个字，一阵晃神。

那是11月中旬的事情，到现在三月底，都四个多月了。

“时间太快。”陈学兵感叹，“外面的投资是挣了不少，不过四川的项目，可就看成都了，鲜厅长，我找你是想聊两件事，一是都汶高速的周转问题，厅里能否提高进度款拨付比例，二是长实在谈那块成华的地，希望省里帮我跟成都接洽一下。”

都汶高速除开原完工路段还有18.5公里要建设，总价近20个亿，这个项目有材料商垫资，暂时压力还不大，但进度款支付比例决定了他需不需要为此留一笔钱。

这次来成都，一是搞定成华的地，二就是评估整个四川项目的资金周转率，算笔总账，看看要拨多少钱过来。

房地产项目他可以抵押可以预售，还能申请补贴，国道服务区项目也可以拿着特许经营权去贷款。

搞定了供应商这头，再搞定银行那头，他几乎不需要动用什么建设资金。

这都是内行人才能摸清的门道，所以他提前规划整个项目的西部大开发补贴，来了四川第一件事就是搞定供应商，而后就动了银行的主意。

但是政府高速项目，如非PPP模式，没有经营权质押，还要贷款建设，需要政府担保，还得有核心供应商的票据，他钱都还没付，怎么好找供应商要票？

那就得看项目拨付进度了。

“这个项目，我们之前谈好的是154吧？”鲜厅长问道。

154，就是预付款比例10%，工程阶段50%，结算40%。

这个工程阶段的钱还得扣5%~10%质量保证金，退还时还得扣点维修费什么的，实际退还中位数是90%左右。

政府项目的结算期，关系硬点也得一两年。

“对，但是我们到现在为止也没找甲方四川交投要过预付款，就是打算再商量商量，把比例改为73，建设过程支付70%，结算30%。”

只要到70%，就是保本点了，因为高速工程资料还可以把虚量做上去15%左右，意思就是建设过程中报量拿的进度款几乎可以覆盖成本了。

当然，这笔虚量在结算审核资料的时候不一定被承认，很可能被砍一截，砍多少就看关系和资料的扎实程度。

但至少虚量报上去了，进度款拿到位了，可以保证施工不垫资，结算的时候聊的都是利润问题。

建设过程中拿到多少钱，能否覆盖成本，就是土建的生死线。

虚量做得牛逼的，直接拉高30%报进度款，进度款拿完利润都装兜里了，结不结算根本不慌。

甚至关系牛逼的，结算的时候还能拿到虚报的全部工程量。

还有最牛逼的，有供应商垫资，有工队垫资，一分钱都没掏，进度款全揣兜里，跑球了。

当然，故事可能会荣登春晚小品。

房建靠预售出清，土建靠进度款。

究其原理就是零成本。

资金占用额为0，资金周转率也是0。

达到这一点，只要预算是挣钱的，天大的项目都可以做。

所以那些年工程行业出现了无数白手套，梦想客，掮客和骗子，以及错付信任的供应商和流泪的工人。

“额...”鲜厅长想了想，还是点头道：“交投是孙厅负责的，我帮你问问吧。”

交投是交通厅直属单位，一把手也是副厅兼任。

“行，刚好是周末，要不烦劳您帮我约孙厅吃顿饭吧。”

陈学兵心想如果不能动合同就提高虚报工程量，对方别为难他，让他把建设成本覆盖就行。

至于赚多少钱，可以等结算的时候慢慢谈。

“这没问题。”鲜厅长在此类事项上该帮就帮，“成华地块的事情我听说了，高新区的03号地块，意见闹得很大，现在和黄又来打官司，听说他们正在洽谈的101地块，你要拿出20亿竞拍？”

陈学兵闻言轻笑，和黄的事金书记已经给他打了好几次电话，年后消停了一阵，最近又在成都闹得挺大的。

原因很简单，成都的房价最近从土地增值税的风波走出，又涨了一点。

被取消了交易资格的和黄，自然是又来了，这次不是拖时间了，而是想用拍卖价履约。

可陈学兵这边已经截胡签约，到了今天，银行的钱也打到高新区账户上了，交易事实已成，他才来到成都谈下一件事。

“03号地，他们先举报后违约，高新区已经是忍无可忍，我也忍无可忍，成都对那李某人难道就没点火气？我是真心开发成都，不想跟囤地的打口水仗，所以这事，还请省里帮我接洽一下。”

陈总站起，一身正气。

“呵呵，你别急。”鲜厅长笑了笑：“你要出20亿的事，成都已经知道了，市里的领导也没有意见，不过我听说长实有些气急败坏，你想顺利拿地，可能要高价才能过关。”

“高价。”陈学兵哂笑一声，“鲜厅长，我请你帮我接洽，就是想给这块地附加点条件，至少要把拍卖保证金提高到三亿，付款合同也要做严格，别让他们又跑了，这次，我必须看看长实的实力。”

第三百九十章 诸事皆来

到了四川，陈总的忙碌换了模式。

各地飞奔巡察。

下午和鲜厅孙厅吃了顿饭，晚上就到了绵阳。

次日德阳，阿坝。

第三日从雅安到眉山。

第四日经过都江堰，再返回成都。

四川的项目，安全层面不断加码，豆腐都盘成了肉价钱，目前各地都在做地下工程，这一步尤为重要，陈总自然是要一一检查的。

还好，一圈看下来，由于供应商招标之前已经搞定了土地证、规划许可、施工许可办理，一月初开工以后，建设进度很快。

毕亚雄的统一模式做得很到位，统一的楼层和地下室设计，标准化流程，检查起来也非常方便，用料，建设流程都是一模一样。

目前除了成都刚开工，其他地方几乎都在进行地下人防停车场的收尾。

也因为这个“人防停车场”，整个项目的预售周期都要在五月份以后。

按理说，土方开挖、支护、地下室施工至“正负零”，地上结构施工有个两三层，同步建完售楼部和小区大门，就可以卖了。

但因为这个地下人防的设计，整个建设工期增加了两个月。

这个设计毕亚雄是反驳过的，但陈总觉得必须加上去。

因为中西部作为战略后方，要推动军民融合应急点，惠民广场的仓库和小区的地下人防停车场作为应急备用的战备物资库，武装部可出30%建设资金。

既然要做现代化住宅，武装部又有补贴，停车位还可以卖，那必须要做啊。

但毕亚雄根据政策反驳，“武装部可出30%建设资金”，是“可”出，不是必须出，各地武装部经费本来就不多，沟通起来会非常麻烦。

陈总坚持认为他在四川有关系，能拿到武装部补贴，必须要做。

为什么必须要做？

何为人防停车场？

这是一种结合人民防空功能与民用停车需求的特殊地下工程。

人防地下室部分顶板厚度≥350mm，墙体厚度≥400mm（双向双层配筋），箱型整体基础。

能分散地震力，避免不均匀沉降，战时防护能达到抵御核爆冲击波的程度。

就这么说，自2001年有这个标准之后20多年，按照标准建造的，就没有坍塌的案例。

地震高发的国家也几乎没有。

按照日本的地震建筑实测，地面建筑就是全震塌了，人防停车场也仅出现少量裂缝。

这一标准目前并未纳入建筑强制要求，但是为了防核，施工标准制定得很细。

根据设计要求，配建人防工程需按地面总建筑面积的2%-5%，陈学兵定了3%，每个项目大概有4-5千平的人防区域，这个区域可以为几千人留置绝对的安全出口和空间。

按照股安建筑的防震等级，即使在北川的地震烈度下，建筑因外部剧烈冲击不可避免地产生部分崩坏，居民也有足够的时间进入人防停车场，而且为了让居民知晓这个停车场的人防区域位置和作用，陈总把这个设计划入了买房必须介绍的实地看房部分。

成本是挺高的，每平米约2500块，比普通停车场区域高七八倍，差不多把地面每平米房价抬高了75块钱，但陈总认为这钱可以由买车位的业主和武装部摊掉，贫困地区应该加量不加价，有消费能力、房产销售情况好的地区可以加。

毕亚雄当初对于“贫困地区还要造地下停车场”这件事很迷惑，毕竟这年头能把小区里的车道做宽一点，划出一些停车位，消防通道规划好就不错了，人车分离的小区还是挺少的。

而且地下车位按规章是不能卖钱的，证也办不了。

但陈学兵以“股安建设标准”驳回，称现在汽车保有量低不代表以后，要给第一批股安客户创造方便，卖不了车位可以等有了规章再卖，并神预判了一波“规则很快要变了”。

政策非常给面子。

今年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议表决通过《物权法》，修订《房屋登记办法》，明确了车位权属。

10月1日正式生效实施，正好和股安第一批交房办证的时间对得上。

毕亚雄对董事长是彻底的服了。

这次跟着董事长巡察过程中，董事长的一应要求全部照办，再没提出过任何疑议。

陈学兵却在巡察之后产生了一丝忧虑。

最低三千一平方的房子，北川、文川这两个房屋均价千把块地方，怕是不太好卖啊。