重生了，回到小县城当豪门 第9节

　　倒不是因为帅气，实在太好奇了。

　　明明才是一个大二学生，居然被梁兴民用两万月薪招来做助理，这是私生子还是某个领导家的小孩？

　　九点二十分，吕娜起身去提醒董事长梁兴民时间，这会儿罗阳已经回来了。

　　他这时也站起身，拿着笔记本和水笔跟了出来。

　　“小罗来了？”

　　走出办公室大门的梁兴民一眼看到了等在边上的罗阳，笑眯眯的关心道：“入职手续办好了？”

　　“办好了，谢谢董事长关心。”

　　罗阳言简意赅，职场规则告诉他，此刻别去试图套近乎，没意义。

　　“走吧，带伱去听听公司的周末例会。”

　　梁兴民大步往前走，吕娜落后一步跟上，罗阳走在最后面。

　　会议室就在18楼，面积中等，中间大长桌一圈能坐下十几个人。

　　音响设备、投影仪和简易KT板齐全，墙上挂着公司的企业文化宣传标语。

　　空余墙面还贴着一些金城地产在松江和浦东两个项目的资料。

　　虽然离着九点半还有七八分钟，但是开会的人都已经到齐了。

　　梁兴民自然是坐到了最上首的位置，吕娜则带着罗阳坐向了靠墙的一排椅子上。

　　“趁着会议时间还没到，先给大家介绍一个新加入团队的成员。”

　　老梁指了指罗阳：“我新招的助理，罗阳，魔都工程技术大学土木工程专业的。”

　　在点到他的时候，罗阳就已经站了起来，向着投注视线过来的众人微微颔首示意，同时道：“我就是来学习的，今后还请各位领导多多指点。”

　　所有人里，他只认识一个，营销总监戴东明。

　　面对这么年轻的面孔，会议室里难免响起一阵轻微的议论声。

　　“好了，言归正传，本周的总经理办公会正式开始。”

　　随着梁兴民开口，周例会开始了。

　　办公文员将会议室的窗帘拉上，打开了投影仪，连接的电脑首页画面出现在投影幕布上。

　　首先发言的是工程副总，他打开PPT文档，开始汇报金兰苑和浦东新项目玉兰苑的工程进度。

　　罗阳也在认真的看着投影幕布上的PPT，发现汇报内容有些粗糙。

　　除了工程进度之外，就是设计变更以及招标采购部分的内容。

　　而梁兴民似乎也习惯了接受这样的回报形式，在对方发言期间不时发出自己的询问，有些甚至牵扯到其他部门的问题，他都会在现场一一进行协调。

　　现在还是09年，地产公司还没有运营统筹的概念，大工程系统直接涵盖了设计、招采、预算、工程等口子。

　　接着就是营销总监戴东明的汇报，PPT内容同样粗糙。

　　财务的PPT相对专业一些，罗阳只看了个大概，回想一下自己上辈子开过的运营会，也觉得里面差了不少东西。

　　如果说前面的还中规中矩，到了投资开发这一块汇报的时候，简直没法看了。

　　PPT里先对地产大形势预测一波，后面就是塞进去一堆照片，加上一堆自嗨式的分析，这样还能拿到松江开发区和浦东的地，只能说老梁的人脉圈子还是比较广的。

　　人力行政的汇报内容千篇一律，现在什么样，十年后变化也不大。

　　时间一晃就来到十一点半，开了两个小时的周例会总算要结束了，老梁打算总结几句就宣布散会，罗阳也合起了笔记本，准备去公司食堂混一顿午饭。

　　下午要是没事，就去售楼处呆着，好歹拿着人家2万一个月呢。

　　“小罗，刚才杜宏总监的汇报内容你也看了，我瞧你对房地产大形势也蛮熟悉的，发表一点见解呢？”

　　市场分析出现了一点偏差，按照罗阳的记忆，房市下个月就要开始回暖了，而杜宏的PPT里预测是年底，过于保守了。

　　可是这种事情不能等到会议结束后去办公室私下里再说吗？

　　果然，梁兴民这句话刚说完，投资开发总监的视线就盯了过来，其他人也跟着看向了罗阳。

　　叹了口气，罗阳站了起来。

　　2万一个月的钱不好拿啊看样子还是得掏一点真家伙出来。

　　“关于房地产发展趋势，相信不光是杜宏总监有一套看法，梁总心里肯定也有一些分析和预测，这是仁者见仁智者见智的东西，需要接受市场的检验，我这里就不多说了。”

　　放下笔记本的罗阳边说着，边走向会议室最里面的KT板。

　　“既然梁总要我对杜宏总监的汇报内容发表一点见解，而我最近正好也在研究几个模型，那就简单说几句吧。”

　　在梁兴民的眼里，那个年轻人又拿起了水笔。

　　一支黑色墨水，可以在KT板上书写的水笔。

　　昨天在售楼处两次见证奇迹，都有这套工具，老梁眼睛里顿时冒出了精光。

第11章 加工资了

　　罗阳先在KT板上画了一个方方正正的图形，在框里写下10000㎡、1.0、1000万三行数字。

　　“假设金城地产目标地块是1万平米，容积率1.0，总价1000万。”

　　面对公司董事长以及一群高管的注视，他丝毫不露怯，放松的解说着：“土地契税是3%，印花税0.05%，这些都算上去之后，可以得到1030.5元/㎡的楼板价。”

　　说完这个，罗阳又开始在KT板上边写边说。

　　“我把土地之外的成本称为非土成本，里面包含多个板块.先说规费这一块，里面有两部分组成，一类是城市教育附加费、白蚁防治费等固定费用，另一类是水电煤、人防等费用，这部分有行业指导价，但是属于可以议价的那种总的来说，在预算中，这一块基本能依据土地指标确定下来，我把这一块分摊到楼板价后称为规费成本A。”

　　虽然这些都是基础的东西，但是罗阳依旧耐心的说下去：“接下来就是建安成本，这块也包含两大部分，一个是主体建安成本，一个是后期配套成本，我把这部分数据称为建安成本B当然营销成本也是大头，这一块就不展开说了，我暂且统称为营销成本C。”

　　之所以简化营销成本解说，是因为这时候会议室里发出了微微的议论声。

　　罗阳看到了某几个人脸上露出不屑的表情，要不是梁兴民坐在上首，估计早就发出呵斥声了。

　　看来要下点猛药，否则老梁也失去耐心就不好办了。

　　罗阳不动声色，面带微笑的继续道：“最后就是财务成本，拿地所用资金有多少是来自银行贷款？有多少是梁总从外部融资来的？公司自持资金比例是多少从拿到土地之后200天开盘，多久能实现现金流回正？营销口清盘的时间节点是几个月，这些都汇聚成财务计算成本的依据，我把这块称为财务成本D。”

　　“罗助理怕不是戴总监派来逼宫的吧？”

　　罗阳就知道，200天开盘的数据一拿出来，工程上绝对不会忍。

　　所以工程副总蒋方杰开口了：“拿到土地后200天开盘，开什么玩笑？”

　　梁兴民也皱起了眉头。

　　罗阳冲蒋方杰微微颔首，礼貌的问道：“蒋总，那你觉得要多少天？”

　　“起码250天！”

　　“挂拍土地公示期一般是一个月，当公司把这块土地当成目标地块的时候，提前进场做地勘，提前开始设计图纸，这一个月时间能不能省下来？”

　　“胡扯，万一拿不到这块地呢？”

　　“那又如何，损失的不过是几十万，蒋总可以问问财务，节省一个月的时间，如果拿这块地，能省下来的资金成本又是多少！”

　　这时候，梁兴民笑的嘴都翘起来了，光是这一个点子，至少值一百万！

　　果然是真传一句话啊.

　　“那也只省下来一个月的时间！”

　　蒋方杰脸上有些挂不住，更主要的原因是他也看出来了，这个年轻人是有真本事的，再逼一逼，说不定能问出其他节省时间的办法来。

　　哪知道罗阳不上当，微微一笑，言归正传。

　　“当土地成本和非土成本加在一起，就是基础成本，这是我前段时间研究模版里的前半部分。”

　　他无视蒋方杰急切的眼神，无视老梁呆住的表情，继续道：“接下来就是营销的工作，依据自身定位，调研地块周边配套、周边竞品，以此定下销售价格.当然，营销口可以大胆一点，因为从拿到土地到预销售，里面有200天的时间，依据房市热度，可以加上预期，至于这个预期有多大这个就要看戴总和梁总的胆子了。”

　　投资开发总监杜宏看出了一点门道。

　　“罗助理，你你研究的这套东西是用来辅助拿地的？”

　　“是啊，这套东西就是用来辅助拿地的。”

　　罗阳笑了笑道：“集合投资、设计、成本、工程、营销、财务等口子，一起做出模板数据，然后提供给梁总，作为拿地的依据。”

　　边说着，他边用手里的水笔敲着KT板：“土地招拍挂，每次竞价都有一个最低加价限额，参照我这个模板，每次加价到什么阶段，自己成本是多少，利润是多少，梁总心中一目了然，可以做到轻松决策。”

　　杜宏这时已经站了起来，走向罗阳：“这数据能不能实时变化？”

　　“能，按照我构建的模型，只要变动里面几个基础数据，参数不变的情况下，立刻就能生成最终结果。”

　　说到这里，已经够了，罗阳放下了手里的水笔，看向梁兴民。

　　“梁总，地产形势好的时候，不妨以销定产，营销多大胆，工程多大产，您放开了预期拿地.地产形势不好，以产定销，您画下利润红线，在保证公司现金流的前提下，工程产值多少，营销卖多少。”

　　罗阳最后冲所有人微微颔首：“各位领导，这就是我研究的一点小东西，有不足之处，请大家指正。”

　　梁兴民现在确定自己捡到宝了。

　　“小吕，把KT板上的东西擦掉，罗助理，伱跟我来办公室！”

　　他站起身的同时喊道：“散会！”

　　罗阳走出会议室的时候，听到身后杜宏的声音；“哎，哎，吕秘书你慢点，你慢点.”

　　啧，也不怕老梁误会。